Как не стать жертвой мошеннических действий в отношении принадлежащего объекта недвижимости, к которым относятся земельные участки?

Комментирует на­чальник управления по надзору за исполнением федерального законода­тельства прокурату­ры Самарской области Дмитрий МАКАРОВ.

Из анализа обращений граждан, поступающих в органы прокуратуры, о нарушении прав заявите­лей на земельные участ­ки, следует, что одной из основных причин возник­новения земельных спо­ров является отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о границах принадлежащих им земельных участков, установленных в соот­ветствии с требованиями действующего законода­тельства.

До настоящего времени такие границы не опреде­лены в отношении почти половины участков, све­дения о которых содер­жатся в ЕГРН.

Отсутствие установлен­ных в соответствии с тре­бованиями действующего законодательства сведе­ний о границах земельных участков в ЕГРН не исклю­чает возможность фор­мирования в их границах иных земельных участков, постановки таких участ­ков на кадастровый учет, регистрации прав в ЕГРН, т.е. фактическое завладение земельным участком третьими лицами. Для исключения подобных фактов, а также факто­ров, способствующих воз­никновению земельных споров, собственникам земельного участка необ­ходимо осуществлять его межевание.

Межевание земельного участка — это комплекс ра­бот, осуществляемых с це­лью установления и закре­пления границ земельного участка на местности, а также определения его пло­щади и местоположения. Суть данной процедуры заключается в точном уста­новлении границ земельно­го участка и отражении их в государственном кадастре недвижимости ЕГРН.

Работы по подготовке документов – межевых планов для учета изменений, в том числе уточ­нения местоположения границ земельного участ­ка проводят кадастровые инженеры – физические лица, входящие в состав саморегулируемых орга­низаций кадастровых ин­женеров. Реестр кадастро­вых инженеров размещен на сайте Росреестра.

Собственник земель­ного участка выступает в качестве заказчика када­стровых работ по межева­нию земельного участка, а значит, оплачивает их выполнение (ст.ст. 35-37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О ка­дастровой деятельности»).

Если образуется новый земельный участок, то определение его границ (межевание) является обя­зательным. Если же пра­во на земельный участок было зарегистрировано ранее, но в ЕГРН в связи с отсутствием межевания нет сведений о координа­тах характерных точек их границ, то собственники решают сами, проводить его или нет. Действующее законодательство не обя­зывает их это делать. Вместе с тем Управление Росреестра по Самарской области настоятельно ре­комендует собственникам земельных участков, у которых отсутствуют уточ­ненные границы, прове­сти их межевание.

При приобретении зе­мельных участков с неуточ­ненными границами воз­можны следующие риски:

— судебные споры с вла­дельцами смежных земель­ных участков;

— вероятность получить участок фактически мень­шего размера;

— возможность приобре­сти участок с ограничен­ными правами на землю, к примеру, в связи с подзем­ным газопроводом низкого давления, линией электро­передач (ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

— приобретение «друго­го» участка, т.е. земельного участка, фактически распо­ложенного в ином месте.

После проведения ме­жевания и подготовки кадастровым инженером межевого плана собствен­нику (либо законному представителю) необхо­димо подать заявление о государственном када­стровом учете изменений земельного участка.

Подать заявление о го­сударственном кадастро­вом учете можно одним из способов, установленных ст. 18 Федерального зако­на от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной реги­страции недвижимости»:

— обратившись в МФЦ;

— посредством электрон­ного сервиса на офици­альном сайте Росреестра www.rosreestr.ru;

— направив заявление в Росреестр по почте (под­линность заверяется в нотариальном порядке);

— заказать выездное об­служивание в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» (подробная информация на сайте http://kadastr.ru/services/vyezdnoe-obsluzhivanie/).

Кроме того, собствен­ник земельного участ­ка, либо его законный представитель, вправе обратиться с заявлени­ем о внесении в ЕГРН записи о запрете реги­страции перехода, огра­ничения (обременения), прекращения права без его личного участия (ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной ре­гистрации недвижимо­сти»).

Наличие в ЕГРН такой записи является основа­нием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом.

Запись в ЕГРН о невоз­можности регистрации без личного участия собственника земельного участка не препятствует государственной реги­страции перехода, пре­кращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, если основанием для государственной реги­страции права является вступившее в законную силу решение суда, а так­же требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотрен­ных Федеральным зако­ном от 02.10.2007 № 229- ФЗ «Об исполнительном производстве», и иных случаях, установленных федеральными законами.